Een woning verkoopklaar maken in Arnhem betekent niet dat je alles moet verbouwen voordat je gaat verkopen. Het gaat er vooral om dat je woning verzorgd, duidelijk en aantrekkelijk overkomt voor de juiste koper. Soms is opruimen en goed schoonmaken genoeg. Soms maken kleine reparaties, schilderwerk of styling duidelijk verschil. Patrick en Jurgen kijken daarom eerst naar de woning en bepalen samen met jou welke voorbereiding zinvol is en welke investering je beter niet meer doet.
Waarom is een woning verkoopklaar maken zo belangrijk?
Omdat de verkoop voor een koper vaak al begint voordat hij binnenstapt.
De eerste indruk ontstaat meestal online.
Een koper ziet:
de hoofdfoto;
de woonkamer;
keuken;
slaapkamers;
tuin;
video;
plattegrond.
Pas daarna besluit iemand of hij de woning wil bezichtigen.
Dat betekent dat de woning tijdens fotografie al goed moet overkomen.
Niet perfect.
Wel verzorgd en logisch.
Een kamer vol spullen kan bijvoorbeeld kleiner lijken dan hij werkelijk is. Een kapotte plint of loshangend kastdeurtje kan op zichzelf onbelangrijk zijn, maar meerdere kleine punten samen kunnen het gevoel geven dat er weinig onderhoud is gedaan.
Daarom kijken we vóór de fotografie naar het totaalbeeld.
Moet je je huis helemaal verbouwen voordat je verkoopt?
Nee.
Sterker nog: dat is vaak helemaal niet verstandig.
Als je vlak voor de verkoop een complete keuken of badkamer vervangt, maak je een grote investering op basis van jouw smaak.
De volgende koper had misschien liever iets anders gekozen.
Daarom stellen we bij iedere investering de vraag:
gaat dit de verkoop waarschijnlijk genoeg helpen om de kosten en moeite te rechtvaardigen?
Bij sommige woningen is het antwoord ja.
Bij andere niet.
Een muur netjes schilderen kan bijvoorbeeld relatief weinig kosten en veel rust brengen in een ruimte.
Een complete badkamer vervangen is een totaal andere investering.
Daarom kijken Patrick en Jurgen liever eerst samen met je door de woning voordat je grote bedragen uitgeeft.
Wat moet je altijd doen voordat je woning in verkoop gaat?
Een aantal dingen is bijna altijd verstandig.
Denk aan:
goed schoonmaken;
opruimen;
persoonlijke spullen verminderen;
losse kabels wegwerken;
kapotte lampen vervangen;
kleine defecten herstellen;
ramen schoonmaken;
tuin of balkon verzorgen;
overtollige meubels tijdelijk weghalen;
zorgen dat iedere ruimte een duidelijke functie heeft.
Het klinkt misschien simpel.
Maar juist die basis maakt op foto’s en tijdens bezichtigingen veel verschil.
Een woning hoeft niet leeg of onpersoonlijk te zijn.
Een koper moet vooral makkelijk kunnen zien:
zo zou ik hier zelf kunnen wonen.
Hoeveel spullen moet je weghalen?
Meestal meer dan je denkt.
Als je ergens iedere dag woont, raak je gewend aan je eigen spullen.
Een volle boekenkast, extra stoel, speelgoedhoek, droogrek of stapel papier valt je nauwelijks meer op.
Op een foto kan dat ineens heel dominant worden.
Daarom kijken we bij verkoop niet alleen naar:
staat alles netjes?
Maar ook naar:
komt de ruimte goed over?
Soms maakt het weghalen van één kast een woonkamer veel ruimer.
In een andere kamer is juist een extra meubel nodig om duidelijk te maken waarvoor de ruimte gebruikt kan worden.
Daarom gaat verkoopklaar maken niet alleen over minder spullen.
Het gaat over de juiste spullen op de juiste plek.
Moet je persoonlijke spullen verwijderen?
Je hoeft van je huis geen hotelkamer te maken.
Maar heel persoonlijke spullen kunnen de aandacht afleiden.
Denk bijvoorbeeld aan:
grote hoeveelheden familiefoto’s;
persoonlijke verzamelingen;
stapels administratie;
medicijnen;
waardevolle spullen;
sterk uitgesproken decoratie.
Een woning mag nog steeds voelen alsof er mensen wonen.
Het doel is alleen dat potentiële kopers zichzelf er makkelijker in kunnen voorstellen.
Daarom zeggen we liever:
persoonlijk mag, maar laat de woning de hoofdrol spelen.
Welke kleine reparaties zijn verstandig voor de verkoop?
Vooral reparaties waarvan een koper anders denkt:
als dit al niet is gedaan, wat is er dan nog meer?
Denk aan:
losse deurklink;
kapotte lamp;
lekkende kraan;
beschadigde plint;
los stopcontact;
klemmende deur;
ontbrekend afdekplaatje;
zichtbaar slecht kitwerk.
Geen van deze zaken maakt op zichzelf de woning ineens duizenden euro’s minder waard.
Maar ze beïnvloeden wel de algemene indruk.
Een goed onderhouden woning voelt anders dan een woning waar overal kleine klusjes zijn blijven liggen.
Daarom proberen we eenvoudige punten vóór de verkoop weg te nemen.
Is schilderen voor de verkoop verstandig?
Soms.
Vooral wanneer muren erg beschadigd zijn, er grote kleurverschillen zijn of een ruimte donker en onrustig oogt.
Een frisse, rustige afwerking kan ervoor zorgen dat een woning op foto’s beter uitkomt.
Maar ook hier hoef je niet automatisch het hele huis opnieuw te laten schilderen.
Patrick en Jurgen kijken liever per ruimte waar het verschil echt zichtbaar zal zijn.
Een wand opnieuw schilderen kan nuttig zijn.
Een perfect verzorgde ruimte opnieuw schilderen omdat een internetlijstje zegt dat dit moet, meestal niet.
Moet je achterstallig onderhoud eerst oplossen?
Dat hangt af van het onderhoud.
Kleine zichtbare zaken kun je vaak beter aanpakken.
Bij grotere werkzaamheden moet je rekenen.
Stel dat een dak binnen een aantal jaren vervangen moet worden.
Of er is serieus buitenschilderwerk nodig.
Dan zijn er grofweg twee mogelijkheden:
je laat het vóór de verkoop uitvoeren;
je verkoopt de woning in de huidige staat en houdt rekening met de invloed op waarde en biedingen.
Welke keuze beter is, hangt onder andere af van:
kosten;
tijd;
verkoopplanning;
type koper;
invloed op waarde;
staat van de rest van de woning.
Niet iedere euro die je vóór verkoop investeert, krijg je automatisch terug.
Daarom moet je grote werkzaamheden niet alleen vanuit gevoel beslissen.
Hoe belangrijk is de tuin bij het verkoopklaar maken?
Belangrijker dan veel mensen denken.
Zeker wanneer buitenruimte één van de sterke punten van de woning is.
Een tuin hoeft niet volledig opnieuw aangelegd te worden.
Maar zorg wel dat hij verzorgd overkomt.
Denk aan:
gras maaien;
onkruid verwijderen;
losse spullen opruimen;
dode planten weghalen;
terras schoonmaken;
tuinmeubels logisch neerzetten;
afvalcontainers waar mogelijk uit beeld zetten.
Ook hier geldt:
we willen niet doen alsof je tuin iets is wat hij niet is.
We willen laten zien wat de ruimte daadwerkelijk kan bieden.
Wat doe je met een kleine slaapkamer of werkkamer?
Geef de ruimte een duidelijke functie.
Een lege kamer kan verrassend moeilijk in te schatten zijn.
Past daar een bed?
Kan dit een werkkamer zijn?
Is het groot genoeg voor een kinderkamer?
Met een goede inrichting kan een koper veel sneller begrijpen wat mogelijk is.
Daarom kan styling juist in kleine of lastige ruimtes veel verschil maken.
Een kamer hoeft niet groot te lijken.
Hij moet vooral duidelijk maken wat je ermee kunt.
Hoe belangrijk is woningstyling?
Styling kan helpen om sterke punten beter zichtbaar te maken.
Dat betekent niet dat er overal nieuwe meubels en accessoires moeten komen.
Soms zit styling vooral in:
meubels anders neerzetten;
spullen verminderen;
kleuren rustiger maken;
licht beter benutten;
ruimtes duidelijker indelen;
een paar details toevoegen.
Bij Kuiper laten we daar graag iemand met een frisse blik naar kijken.
Want als je al jaren in een woning woont, zie je sommige dingen simpelweg niet meer.
Je weet dat de eetkamer groot genoeg is.
Je weet dat er veel licht binnenkomt.
Een koper moet dat binnen een paar seconden op een foto kunnen zien.
Meer hierover lees je in onze blog over woningstyling in Arnhem.
Waarom moet styling vóór de fotografie gebeuren?
Omdat fotografie het resultaat van de voorbereiding vastlegt.
Als de woning tijdens de fotoshoot nog niet goed staat, kun je dat achteraf niet volledig oplossen.
Daarom is de volgorde belangrijk:
woning bekijken;
bepalen wat nodig is;
opruimen en kleine zaken aanpakken;
styling;
fotografie;
video en verdere presentatie.
Zo werken de onderdelen samen.
Een fotograaf kan een kamer prachtig vastleggen.
Maar hij kan niet zorgen dat een volgebouwde kamer ineens rustig en ruim wordt.
Daarom begint goede woningfotografie vóórdat de camera uit de tas komt.
Lees ook onze blog over woningfotografie in Arnhem.
Moet je de woning voor iedere bezichtiging opnieuw verkoopklaar maken?
De grote voorbereiding doe je natuurlijk maar één keer.
Maar voor iedere bezichtiging zijn een paar simpele dingen verstandig.
Bijvoorbeeld:
opruimen;
bedden netjes;
vaat weg;
aanrecht leeg;
gordijnen open;
prettig licht;
badkamer netjes;
woning goed ventileren;
tuin of balkon verzorgd.
Een bezichtiging is het moment waarop iemand de online eerste indruk in werkelijkheid moet herkennen.
Als de foto’s prachtig zijn maar de woning tijdens de bezichtiging rommelig en donker is, ontstaat een verschil.
Dat willen we voorkomen.
Moet je geurkaarsen gebruiken tijdens een bezichtiging?
Wij zouden daar voorzichtig mee zijn.
Een woning moet vooral fris ruiken.
Sterke kunstmatige geuren kunnen juist de indruk wekken dat er iets verborgen moet worden.
Ventileren en schoonmaken zijn belangrijker dan een zware geur toevoegen.
Hetzelfde geldt voor allerlei oude verkooptips zoals brood bakken vlak voor een bezichtiging.
Je hoeft geen toneelstuk op te voeren.
De woning moet gewoon prettig, schoon en verzorgd zijn.
Wat doe je met huisdieren tijdens fotografie en bezichtigingen?
Waar mogelijk houden we huisdieren en hun spullen tijdens fotografie wat meer uit beeld.
Denk aan:
voerbakken;
kattenbak;
hondenmand;
speelgoed.
Tijdens bezichtigingen is het vaak rustiger wanneer een huisdier even ergens anders kan zijn.
Niet omdat kopers geen dieren mogen hebben.
Maar omdat niet iedereen zich even comfortabel voelt bij een hond die enthousiast komt begroeten of een kat die steeds door de ruimte loopt.
De woning moet tijdens de bezichtiging de aandacht krijgen.
Wat moet je vooral níét doen voordat je verkoopt?
Een paar dingen zien we liever niet.
Grote verbouwingen starten zonder eerst advies te vragen.
Misschien investeer je veel geld in iets wat de koper zelf anders had gedaan.
Alles leegmaken.
Een volledig lege woning kan juist moeilijker te beoordelen zijn.
Overstylen.
Een woning hoeft geen showroom te worden.
Problemen proberen te verbergen.
Dat is niet alleen onverstandig, maar kan later ook voor problemen zorgen.
Alleen kijken naar smaak.
Technisch onderhoud kan belangrijker zijn dan de kleur van één muur.
Daarom beginnen we liever eerst met een rondgang door het huis.
Hoe weet je hoeveel je nog aan je woning moet doen?
Dat zie je meestal pas goed wanneer iemand van buiten meekijkt.
Patrick en Jurgen kijken tijdens een verkoopgesprek naar de woning vanuit de ogen van een toekomstige koper.
Waar blijft je aandacht hangen?
Wat ziet er goed uit?
Welke ruimte is onduidelijk?
Wat kan op foto’s beter?
Welke kleine klus valt direct op?
Welke investering is waarschijnlijk niet nodig?
Daarmee ontstaat geen enorme verbouwlijst.
Juist het tegenovergestelde.
We willen weten welke dingen echt verschil maken en welke je kunt laten zoals ze zijn.
Wat als je weinig tijd hebt voor de verkoop?
Dan stellen we prioriteiten.
Niet iedere verkoper heeft weken om een woning perfect voor te bereiden.
Soms moet een verkoop snel starten.
Dan kijken we eerst naar de zaken met de meeste invloed:
opruimen;
schoonmaken;
eenvoudige reparaties;
belangrijkste ruimtes goed neerzetten;
fotografie en presentatie goed plannen.
Een woning hoeft niet perfect te zijn voordat hij verkocht kan worden.
Maar de basis moet kloppen.
Verhoogt verkoopklaar maken altijd de verkoopprijs?
Niet rechtstreeks en niet gegarandeerd.
Je kunt niet zeggen:
€1.000 aan styling levert altijd €10.000 extra op.
Zo werkt woningverkoop niet.
Goede voorbereiding kan wel bijdragen aan:
betere eerste indruk;
sterkere foto’s;
meer interesse;
prettigere bezichtigingen;
minder afleiding door kleine gebreken;
betere presentatie van sterke punten.
Dat kan uiteindelijk invloed hebben op de verkoop.
Maar het belangrijkste is dat je woning zo wordt aangeboden dat kopers hem goed kunnen beoordelen.
Hoe lang voor de verkoop moet je beginnen?
Het liefst voordat de fotograaf wordt ingepland.
Als we na het verkoopgesprek weten wat er nog moet gebeuren, kun je gericht aan de slag.
Voor kleine aanpassingen zijn soms een paar dagen genoeg.
Bij schilderwerk, onderhoud of grotere voorbereidingen kan meer tijd nodig zijn.
Daarom is het verstandig om een makelaar niet pas te bellen wanneer de woning morgen online moet.
Hoe eerder we meekijken, hoe rustiger je kunt voorbereiden.
Wat moet je opruimen voordat je huis wordt gefotografeerd?
Haal vooral spullen weg die ruimtes druk maken of afleiden. Denk aan losse spullen op aanrechten, persoonlijke administratie, overtollige meubels, veel kleine accessoires en spullen die geen duidelijke functie hebben.
Moet je schilderen voordat je je huis verkoopt?
Niet altijd. Schilderen kan zinvol zijn bij beschadigde muren, opvallende kleuren of slecht onderhoud. Als de afwerking al verzorgd is, hoeft opnieuw schilderen niet automatisch iets toe te voegen.
Is woningstyling nodig bij iedere verkoop?
Niet iedere woning heeft dezelfde hoeveelheid styling nodig. Een frisse blik op inrichting en presentatie is wel bijna altijd nuttig, omdat kleine aanpassingen soms veel verschil maken voor foto’s en bezichtigingen.
Moet je een oude keuken vervangen voor verkoop?
Meestal niet automatisch. Een nieuwe keuken is een grote investering en smaakgevoelig. Laat eerst beoordelen of vervangen echt voldoende waarde toevoegt of dat je de woning beter in de huidige staat kunt verkopen.
Wanneer is een woning verkoopklaar?
Een woning is verkoopklaar wanneer hij technisch eerlijk, verzorgd en logisch wordt gepresenteerd en klaar is voor professionele fotografie en bezichtigingen. Perfect hoeft hij niet te zijn.
Eerst goed kijken, daarna pas klussen
Je woning verkoopklaar maken betekent niet dat je vóór de verkoop ineens alles moet vernieuwen.
Juist niet.
Soms levert één middag opruimen meer op voor de presentatie dan een dure verandering waar niemand om heeft gevraagd.
In andere situaties is het verstandig om een onderhoudspunt wél eerst aan te pakken.
Daarom kijken Patrick en Jurgen eerst naar je woning voordat we een lange lijst met adviezen geven.
Wat is goed?
Wat leidt af?
Wat moet echt gebeuren?
En waar kun je beter geen geld meer aan uitgeven?
Daarna zorgen styling, fotografie en de rest van de presentatie ervoor dat de woning zo sterk mogelijk de markt in kan.
Wil je weten hoe die voorbereiding onderdeel wordt van het hele verkoopplan? Lees dan onze blog over verkoopstrategie voor een woning in Arnhem of bekijk hoe Kuiper je als verkoopmakelaar in Arnhem begeleidt.
Verkoopklaar betekent niet perfect. Het betekent dat je woning klaar is om zijn sterke punten goed te laten zien.