Cijfers bijgewerkt tot en met
September 2026
Kort antwoord
“Uit de marktgegevens van NVM/Brainbay voor afdeling Arnhem lag de verkoopprijs in september 2026 gemiddeld 3,6% boven de laatste vraagprijs. Bij tussenwoningen was dat 5,4% en bij vrijstaande woningen 0,7%. Dat verschil is te groot voor één standaardregel. Ik bepaal daarom eerst de marktwaarde. Het bedrag dat je daar bewust boven wilt betalen omdat de woning uitzonderlijk goed bij je past, noem ik de liefhebbersprijs.”
Lang antwoord
In september 2026 lag de verkoopprijs binnen NVM-afdeling Arnhem gemiddeld 3,6% boven de laatste vraagprijs.
Dat cijfer wordt vaak gebruikt als snelle rekensom: vraagprijs plus 3,6%.
Dat is geen goede biedstrategie.
De verschillen per woningtype waren groot en de vraagprijs is niet altijd gelijk aan de marktwaarde.
Hoeveel werd per woningtype boven de vraagprijs betaald?
In september 2026 was het gemiddelde verschil:
– appartement: 3,3%;
– tussenwoning: 5,4%;
– hoekwoning: 4,5%;
– twee-onder-een-kapwoning: 3,6%;
– vrijstaande woning: 0,7%;
– alle woningtypen samen: 3,6%.
Een koper van een tussenwoning bevond zich dus gemiddeld in een andere markt dan een koper van een vrijstaande woning.
Hoe heeft het overbiedingspercentage zich ontwikkeld?
In januari 2024 lag het gemiddelde verschil op 1,5%.
In mei en juli 2025 kwam het uit op 7,4%.
In september 2026 was het teruggelopen naar 3,6%.
De biedingsdruk was dus lager dan tijdens de piek van 2025, maar nog steeds duidelijk aanwezig.
Ook hier geldt dat de cijfers per maand kunnen schommelen door het type woningen dat wordt verkocht.
Waarom mag je het gemiddelde niet direct op een vraagprijs zetten?
De vraagprijs is een strategisch bedrag.
Een verkoper kan bewust scherp inzetten om veel kandidaten te bereiken. Een andere verkoper kan juist dicht bij de verwachte verkoopwaarde starten.
Daarnaast kunnen eerdere prijsverlagingen meespelen. De statistiek vergelijkt de verkoopprijs met de laatste vraagprijs.
Daarom kan twee keer 5% overbieden iets totaal anders betekenen.
Bij de ene woning betaal je ongeveer de marktwaarde. Bij de andere woning kan je bod duidelijk boven de onderbouwde waarde uitkomen.
Hoe bepaalt Kuiper een biedingsgrens?
We onderscheiden drie bedragen.
1. De marktwaarde
Wat is de woning op basis van vergelijkbare verkopen, ligging en staat waarschijnlijk waard?
2. De persoonlijke waarde
Wat is deze woning voor jou extra waard door bijvoorbeeld locatie, familie, werk, school of een unieke indeling?
3. De absolute grens
Welk bedrag blijft financieel en gevoelsmatig verantwoord, inclusief onderhoud en aankoopkosten?
Het bedrag dat je bewust boven het waardeadvies wilt betalen, noemt Patrick de liefhebbersprijs.
Dat hoeft niet verkeerd te zijn. Het moet wel een bewuste keuze zijn.
Welke rol speelt de bouwkundige staat?
Een woning met achterstallig onderhoud kan op papier goedkoper lijken, maar na aankoop veel geld vragen.
Patrick of Jurgen kijkt onder andere naar:
– dak;
– vocht;
– scheuren;
– kozijnen;
– installaties;
– isolatie;
– verbouwingen;
– toekomstig onderhoud.
Die informatie nemen we mee in de marktwaarde, je onderhoudsbuffer en de voorwaarden.
Een gemiddeld overbiedingspercentage houdt geen rekening met een dak dat binnenkort moet worden vervangen.
Wat betekent dit voor een verkoper?
Een verkoper moet niet alleen proberen een hoog overbiedingspercentage te creëren.
Belangrijker is het totale resultaat:
– uiteindelijke koopsom;
– zekerheid;
– voorwaarden;
– overdrachtsdatum;
– aansluiting op de volgende stap.
Een woning heel laag aanbieden kan veel biedingen opleveren, maar ook veel kandidaten aantrekken die de uiteindelijke prijsklasse niet kunnen dragen.
Bij Kuiper kiezen we de vraagprijs daarom samen met de doelgroep en verkoopstrategie.
Is het hoogste bod altijd het beste bod?
Nee.
Patrick kijkt bij meerdere biedingen naar prijs, voorwaarden, overdrachtsdatum, motivatie en zijn eigen bevindingen tijdens de bezichtiging.
Bij een recente verkoop koos een verkoper voor de tweede bieder, ondanks een verschil van €25.000. Die kandidaat had betere voorwaarden en een verhaal dat de verkoper aansprak.
Patrick benadrukt dat dit een uitzonderlijk voorbeeld is. Gunning kan een rol spelen, maar alleen wanneer het financieel en praktisch acceptabel blijft.
Wat moet een koper met het percentage van 3,6%?
Gebruik het niet als rekensom, maar als signaal dat overbieden nog vaak voorkomt.
Vraag daarna:
– hoe is de vraagprijs gekozen;
– wat hebben vergelijkbare woningen opgebracht;
– hoeveel onderhoud is nodig;
– hoeveel concurrentie verwachten we;
– welke voorwaarden zijn verstandig;
– waar ligt mijn absolute grens?
Een goed bod is niet automatisch het hoogste bedrag dat je kunt lenen.
Wat moet een verkoper met deze cijfers?
Het gemiddelde helpt om de markt te begrijpen, maar niet om vooraf te beloven hoeveel de woning boven de vraagprijs zal opbrengen.
Een sterke verkoop vraagt om:
– goede waardebepaling;
– passende vraagprijs;
– presentatie;
– bereik;
– bezichtigingen;
– heldere biedingsroute;
– zorgvuldige vergelijking van biedingen.
Het percentage is een uitkomst van de markt. De strategie moet al daarvoor kloppen.
Bron marktgegevens
NVM/Brainbay, woningmarktanalyse NVM-afdeling Arnhem. Cijfers bijgewerkt tot en met september 2026. De meest recente maanden kunnen door latere aan- en afmeldingen nog iets wijzigen.
Lees ook
Hoe bepaal je een goed bod op een woning in Arnhem?
https://kuipermakelaardij.nl/bieden-op-woning-arnhem/
Hoe bepaal je de juiste vraagprijs voor je woning?
https://kuipermakelaardij.nl/vraagprijs-woning-bepalen-arnhem/
Wil je hulp bij woningwaarde en biedingsstrategie?
https://kuipermakelaardij.nl/aankoopmakelaar-arnhem/
Wil je biedingen zorgvuldig laten vergelijken?
https://kuipermakelaardij.nl/verkoopmakelaar-arnhem/