Bieden op een woning in Arnhem begint niet met de vraag hoeveel procent je moet overbieden. Een goed bod begint bij wat de woning werkelijk waard is. Daarbij kijken we naar vergelijkbare verkopen, ligging, bouwkundige staat, afwerking en de belangstelling voor de woning. Pas daarna komt de vraag hoeveel jij er zelf voor wilt betalen en welke voorwaarden bij jouw situatie passen.
Hoe bepaal je wat een woning in Arnhem waard is?
Voordat we een bod adviseren, kijken we eerst naar de woning zelf.
Tijdens de bezichtiging let Patrick niet alleen op sfeer en indeling, maar ook op de bouwkundige staat, het onderhoud en zaken die invloed kunnen hebben op de waarde.
Daarna kijken we naar recente verkopen van vergelijkbare woningen in de omgeving.
Belangrijk zijn bijvoorbeeld:
woonoppervlak;
perceel;
ligging;
type woning;
bouwkundige staat;
afwerking;
energielabel;
buitenruimte;
verbouwingen;
recente verkopen in de buurt.
Een woning van 120 m² is niet automatisch evenveel waard als een andere woning van 120 m² in dezelfde wijk.
De ene kan volledig zijn opgeknapt, terwijl bij de andere woning nog veel moet gebeuren.
Daarom zegt Patrick:
“Je moet niet alleen kijken hoeveel vierkante meters je krijgt. Je moet ook kijken wat er op die vierkante meters staat.”
Pas als dat beeld duidelijk is, ontstaat een waarde die we logisch vinden.
Hoe belangrijk zijn vergelijkbare verkopen?
Heel belangrijk.
Patrick kijkt altijd naar woningen die recent in dezelfde omgeving zijn verkocht en die zoveel mogelijk lijken op de woning waarop je wilt bieden.
Dat geeft veel meer houvast dan alleen de vraagprijs.
Want een vraagprijs is niet automatisch hetzelfde als de marktwaarde.
Een verkoper kan bewust scherp inzetten om veel belangstelling te trekken. Een andere verkoper kan juist hoger starten.
Daarom is het gevaarlijk om alleen te denken:
Deze woning staat voor €500.000 te koop, dus als ik 10% overbied zit ik goed.
Misschien is €550.000 veel te hoog.
Maar misschien is €550.000 bij een andere woning juist nog niet genoeg.
Een gemiddeld overbiedingspercentage vertelt je dat niet.
Moet je in Arnhem standaard overbieden?
Nee.
Patrick is daar vrij duidelijk over.
“Ik kan je precies uitrekenen hoeveel er gemiddeld in Arnhem wordt overboden. Alleen heb je daar voor deze woning bijna niks aan.”
Dat gemiddelde zegt iets over de markt als geheel.
Maar jij koopt geen gemiddelde woning.
De ene woning wordt scherp geprijsd om veel kijkers te trekken. De andere staat dichter bij de uiteindelijke marktwaarde in de verkoop.
Daarom bekijken we per woning:
wat vergelijkbare huizen hebben opgebracht;
hoe aantrekkelijk de ligging is;
wat de staat van de woning is;
hoeveel belangstelling er lijkt te zijn;
hoe de vraagprijs waarschijnlijk is gekozen.
Daaruit volgt een veel beter biedadvies dan uit één percentage.
Wat bedoelt Patrick met een liefhebbersprijs?
Stel dat Patrick na zijn analyse zegt:
“Ik denk dat deze woning dit bedrag waard is.”
Maar jij bent helemaal weg van het huis.
De straat is precies goed, de tuin is perfect en je wilt hier echt jarenlang wonen.
Dan kun je bewust besluiten om meer te betalen dan de waarde die wij op basis van de markt logisch vinden.
Patrick noemt dat:
een stukje liefhebbersprijs.
Zijn manier van uitleggen is simpel:
“Dit denk ik dat het waard is. Alles wat jij daarboven wilt betalen, is een stukje liefhebbersprijs.”
Dat is niet automatisch verkeerd.
Een woning is tenslotte geen aandeel op de beurs. Er zit ook persoonlijke waarde aan.
Het belangrijkste is dat je weet wanneer je nog marktconform biedt en wanneer je bewust extra betaalt omdat juist deze woning voor jou bijzonder is.
Hoe schat je in hoeveel concurrentie er is?
Dat is nooit exact te voorspellen.
Een verkoopmakelaar mag niet zomaar vertellen wat andere mensen bieden.
Maar een ervaren aankoopmakelaar probeert wel te begrijpen hoe de verkoop loopt.
Patrick heeft dagelijks contact met collega-makelaars in Arnhem en omgeving. Daardoor kan hij soms uit een gesprek beter aanvoelen hoe groot de belangstelling is.
Hij zegt daar zelf over dat je soms moet luisteren naar:
“hoe heet de soep gegeten wordt.”
Met andere woorden: een collega zegt niet welk bedrag nodig is, maar uit een gesprek kun je soms wel iets opmaken over het proces.
Dat werkt niet bij iedere makelaar en het geeft nooit zekerheid.
Maar ervaring en kennis van de lokale markt helpen wel om de situatie beter te beoordelen.
Is het hoogste bod altijd het beste bod?
Nee.
Dat is één van de belangrijkste misverstanden bij bieden.
Een verkoper kijkt meestal eerst naar de prijs, maar daarnaast kunnen ook andere onderdelen belangrijk zijn.
Denk aan:
financieringsvoorbehoud;
bouwkundige voorwaarden;
overdrachtsdatum;
zekerheid van de koper;
eventuele andere afspraken.
Een verkoper wil niet alleen een hoge prijs.
Hij wil ook zoveel mogelijk zekerheid dat de verkoop daadwerkelijk doorgaat.
Daardoor kan een iets lager bod in sommige situaties toch aantrekkelijker zijn.
Hoeveel lager? Daar bestaat geen standaardbedrag voor.
Bij de ene verkoper kan een verschil van €1.000 al doorslaggevend zijn.
Een andere verkoper vindt zekerheid of een bepaalde overdrachtsdatum belangrijk genoeg om een veel groter prijsverschil te accepteren.
Het is dus altijd maatwerk.
Kun je sterker bieden zonder méér geld te bieden?
Soms wel.
Als je financiën vooraf goed zijn voorbereid, kan dat invloed hebben op de voorwaarden waarmee je verantwoord kunt bieden.
Daarom vinden we het belangrijk om al vóór de zoektocht duidelijkheid te hebben over je hypotheekmogelijkheden.
Bij Kuiper zijn de lijnen met hypotheekadviseur Leen Winter kort. Daardoor kunnen we bij een serieuze bieding snel controleren of wat we willen doen financieel haalbaar is.
Soms wordt ook vooraf met een taxateur overlegd om in te schatten of een bepaald bedrag realistisch te taxeren is.
Dat betekent niet dat je automatisch zonder financieringsvoorbehoud moet bieden.
Wel helpt goede voorbereiding om per woning te bepalen welke voorwaarden echt noodzakelijk zijn.
Lees hierover ook onze blog over hypotheekadvies in Arnhem.
Wanneer is bieden zonder financieringsvoorbehoud verstandig?
Alleen wanneer je financiële situatie daar echt geschikt voor is en de risico’s goed zijn besproken.
Een bod zonder financieringsvoorbehoud kan voor een verkoper aantrekkelijk zijn, omdat daarmee een belangrijk risico uit de verkoop verdwijnt.
Maar voor jou als koper kan het juist een groot risico opleveren als de financiering uiteindelijk niet rondkomt.
Daarom moet zo’n keuze nooit worden gemaakt omdat je denkt:
anders krijg ik het huis niet.
Eerst moet duidelijk zijn wat financieel verantwoord is.
Pas daarna kijken we of een sterke voorwaarde ook strategisch voordeel geeft.
Moet je altijd een bouwkundige keuring als voorwaarde opnemen?
Nee.
Ook dat hangt af van de woning.
Patrick kijkt tijdens aankoopbezichtigingen al met een bouwkundige blik naar het huis.
Als hij weinig aanleiding ziet voor nader onderzoek, kan de situatie anders zijn dan bij een woning waar duidelijke technische vragen spelen.
Bij twijfel adviseren we juist wél verder onderzoek.
De fout is om een bouwkundige keuring alleen te zien als iets dat je bod minder aantrekkelijk maakt.
Het doel is eerst verantwoord kopen.
Daarna kijken we hoe we het bod zo goed mogelijk kunnen formuleren.
Meer hierover lees je in bouwkundige begeleiding bij het kopen van een woning in Arnhem.
Hoe wordt een vraagprijs eigenlijk bepaald?
Een vraagprijs is onderdeel van de verkoopstrategie.
En dat betekent dat hij niet altijd exact gelijk is aan wat de verkoper of makelaar denkt dat de woning uiteindelijk waard is.
Sommige woningen worden bewust aantrekkelijk geprijsd om meer geïnteresseerden binnen een bepaalde zoekcategorie te trekken.
Patrick ziet dat regelmatig.
Stel dat een woning uiteindelijk rond €550.000 waard wordt geacht.
Dan kan het strategisch interessanter zijn om met een lagere vraagprijs te starten dan direct op €550.000.
Waarom?
Omdat kopers vaak zoeken met maximale prijsfilters.
Een woning die net buiten zo’n zoekfilter valt, wordt door een deel van de doelgroep niet eens gezien.
Een scherpe vraagprijs kan daardoor meer kijkers en uiteindelijk meer biedingen opleveren.
Daarom zegt alleen het verschil tussen vraagprijs en jouw bod nog weinig over de vraag of je te veel betaalt.
Hoe voorkom je dat je tijdens het bieden wordt meegesleept?
Dit is volgens Patrick één van de grootste risico’s.
Je hebt het huis gezien.
Je wilt het.
Je hoort dat er meer belangstelling is.
Dan wordt €5.000 extra ineens makkelijk €10.000.
En als je eenmaal met andere bieders bezig bent, kan het voelen alsof je vooral wilt winnen.
Maar het doel is niet de bieding winnen.
Het doel is een woning kopen waar je achteraf nog steeds blij mee bent.
Daarom bepalen we vooraf zo goed mogelijk:
wat we de woning waard vinden;
welke aandachtspunten er zijn;
hoeveel jij eventueel als liefhebbersprijs wilt betalen;
welke voorwaarden nodig zijn;
waar jouw grens ligt.
Die grens hoeft Patrick niet voor jou te bepalen.
Hij zal meestal ook niet zeggen:
“Je mag absoluut geen euro hoger.”
Wel zal hij duidelijk uitleggen waarom hij een bepaald bedrag logisch vindt.
Daarna maak jij bewust de keuze.
Wat moet je bieden bij meerdere bieders?
Dat hangt af van de woning en de verkoopprocedure.
Bij een inschrijving geef je meestal één keer jouw beste voorstel door vóór een bepaalde deadline.
Dan moet je dus vooraf goed nadenken over:
de koopsom;
voorwaarden;
overdrachtsdatum;
eventuele toelichting;
jouw maximale grens.
Bij een normale onderhandeling kan er meer heen en weer worden gesproken.
Ook hier geldt dat er geen formule bestaat waarmee je gegarandeerd het winnende bod uitrekent.
We kunnen wel proberen een bod te maken dat sterk is én past bij wat de woning volgens ons waard is.
Kun je beter een rond bedrag of een afwijkend bedrag bieden?
Sommige kopers denken dat een bod van bijvoorbeeld €527.250 slimmer is dan €525.000 omdat je dan net boven iemand anders zou kunnen zitten.
Dat kán toevallig zo uitpakken.
Maar uiteindelijk is het veel belangrijker dat het bedrag logisch is vanuit de waarde en jouw eigen grens.
Een vreemd bedrag is geen biedstrategie op zichzelf.
Als je €2.250 meer biedt, moet dat vooral zijn omdat je bereid bent dat bedrag voor de woning te betalen.
Niet omdat je hoopt dat andere kopers allemaal precies een rond getal gebruiken.
Mag de verkoopmakelaar vertellen wat anderen hebben geboden?
Tijdens een biedproces kan een verkoopmakelaar niet zomaar de concrete biedingen van andere kandidaten aan jou doorgeven om jullie tegen elkaar op te laten bieden.
Hoe een biedproces wordt ingericht, moet duidelijk en zorgvuldig gebeuren.
Bij Kuiper vinden we transparantie daarin belangrijk.
Na afloop van een biedproces zijn er systemen waarmee bieders inzicht kunnen krijgen in het verloop van de biedingen en de uiteindelijke voorwaarden, afhankelijk van de gebruikte biedmethode.
Voor jou als koper verandert dat niets aan onze basisregel:
maak je bod vanuit de woning en jouw situatie, niet vanuit een gok over wat iemand anders misschien doet.
Wat als Patrick denkt dat je te veel wilt bieden?
Dan zegt hij dat.
Niet om voor jou te bepalen wat je met je geld moet doen.
Wel om duidelijk te maken waar volgens hem de marktwaarde ophoudt.
Stel dat Patrick denkt dat een woning rond €500.000 waard is en jij wilt €530.000 bieden.
Dan zal hij uitleggen waarom hij die €500.000 logisch vindt en welke argumenten voor of tegen een hoger bedrag spreken.
Daarna weet je:
€500.000 is onze onderbouwde inschatting. Die extra €30.000 betaal ik omdat ik deze woning persoonlijk heel graag wil.
Dat is een veel bewustere beslissing dan:
iedereen biedt tegenwoordig toch 6% over.
Hoeveel moet je overbieden op een huis in Arnhem?
Daar bestaat geen vast percentage voor. De juiste bieding hangt af van de marktwaarde, vraagprijsstrategie, staat van de woning, ligging, vergelijkbare verkopen, concurrentie en jouw eigen voorkeuren.
Is 10% overbieden in Arnhem normaal?
Een gemiddeld percentage kan iets zeggen over de markt, maar niet over één specifieke woning. Bij de ene woning kan 10% veel te veel zijn en bij een andere woning onvoldoende. Daarom beoordelen we iedere woning afzonderlijk.
Kan een lager bod winnen?
Ja. De prijs is belangrijk, maar ook voorwaarden, overdrachtsdatum en zekerheid kunnen voor een verkoper meewegen. Hoe zwaar die factoren tellen verschilt per verkoper.
Hoe weet ik wat mijn maximale bod moet zijn?
Bepaal eerst wat de woning op basis van marktgegevens en staat waard is. Kijk daarna hoeveel je eventueel bewust extra wilt betalen omdat de woning voor jou bijzonder is en bepaal ook wat financieel verantwoord blijft.
Wanneer moet je een bod uitbrengen?
Dat hangt af van de verkoopprocedure. Soms wordt direct onderhandeld en soms werkt de verkoper met een inschrijving en vaste deadline. Zorg vooral dat je vóór het bieden de woning, waarde, voorwaarden en financiën goed hebt beoordeeld.
Bieden op een woning in Arnhem zonder op de gok te handelen
Een goed bod is geen rekensom met één standaardpercentage.
Het is een combinatie van woningwaarde, marktkennis, bouwkundige staat, voorwaarden en jouw persoonlijke grens.
Patrick bepaalt daarom niet eerst hoeveel procent je boven de vraagprijs moet gaan zitten.
Hij begint met een andere vraag:
wat is deze woning eigenlijk waard?
Daarna kijken we samen wat jij ervoor wilt betalen en hoe we het bod zo sterk mogelijk kunnen maken zonder onnodige risico’s te nemen.
Wil je weten hoe dit past binnen het volledige aankoopproces? Lees dan het woning kopen stappenplan voor Arnhem of bekijk hoe we je als aankoopmakelaar in Arnhem begeleiden.
Je hoeft niet het hoogste bedrag te raden. Je wilt een bod doen dat je kunt uitleggen.