Doorstromen op de woningmarkt in Arnhem betekent dat je niet alleen een nieuwe woning koopt, maar meestal ook je huidige huis verkoopt. Daardoor lopen twee belangrijke processen door elkaar. Koop je eerst of verkoop je eerst? Hoeveel overwaarde kun je gebruiken? Kun je tijdelijk dubbele woonlasten dragen? En hoe laat je de overdrachtsdata op elkaar aansluiten? Een goede doorstroomstrategie begint daarom met inzicht in je huidige woning én je financiële mogelijkheden, nog voordat je serieus op een nieuw huis biedt.
Wat betekent doorstromen op de woningmarkt?
Een doorstromer is iemand die al een koopwoning heeft en verhuist naar een andere woning.
Misschien woon je nu in een appartement en wil je een huis met tuin.
Misschien wordt je gezin groter en heb je meer ruimte nodig.
Of de kinderen zijn juist het huis uit en wil je kleiner of makkelijker gaan wonen.
Wat je reden ook is: je hebt met meer te maken dan iemand die voor het eerst een woning koopt.
Je nieuwe woning moet worden gevonden en gekocht, terwijl je huidige woning op het juiste moment moet worden verkocht.
Daarom kijken we bij Kuiper liever naar beide kanten tegelijk.
Niet:
eerst ergens een huis kopen en daarna zien we wel wat we met de huidige woning doen.
Maar:
wat is je huidige positie en hoe kunnen we daar de volgende stap logisch op laten aansluiten?
Moet je eerst kopen of eerst verkopen?
Dat is meestal de eerste vraag.
En daar bestaat geen antwoord op dat voor iedere doorstromer hetzelfde is.
Eerst verkopen geeft meer financiële zekerheid. Je weet dan wat je huidige woning daadwerkelijk heeft opgebracht en hoeveel geld je beschikbaar hebt voor de volgende aankoop.
Het nadeel is dat je daarna binnen een bepaalde periode een nieuwe woning moet vinden. Afhankelijk van de overdrachtsdatum kan daar tijdsdruk door ontstaan.
Eerst kopen geeft je meer rust bij het zoeken naar je volgende woning. Je hoeft je huidige huis nog niet te verlaten voordat je iets nieuws hebt gevonden.
Daar staat tegenover dat je financieel voldoende ruimte moet hebben om die volgorde verantwoord te kunnen dragen.
Welke route verstandig is, hangt onder andere af van:
je financiële situatie;
de waarde van je huidige woning;
je hypotheek;
eventuele overwaarde;
het type woning dat je zoekt;
hoe makkelijk je huidige woning naar verwachting verkoopbaar is;
hoeveel haast je hebt;
je gewenste overdrachtsdata.
Daarom bepalen we de volgorde liever voordat je serieus begint te bieden.
Begin met de waarde van je huidige woning
Als je wilt doorstromen, is de waarde van je huidige woning één van de eerste dingen die we willen weten.
Niet omdat die woning morgen direct in de verkoop moet.
Wel omdat de verwachte verkoopopbrengst invloed kan hebben op wat je daarna kunt kopen.
Onze makelaars kijken onder andere naar:
recente verkopen in de omgeving;
ligging;
woningtype;
woonoppervlak;
perceel;
bouwkundige staat;
afwerking;
energielabel;
huidige marktomstandigheden.
Daaruit ontstaat een inschatting van wat de woning bij verkoop zou kunnen opleveren.
Dat bedrag is belangrijk voor je volgende stap.
Heb je bijvoorbeeld veel overwaarde opgebouwd, dan kan dat je mogelijkheden vergroten. Maar we willen daarbij niet rekenen met een bedrag waarvan niemand eerst heeft bekeken of het realistisch is.
Meer hierover lees je in onze blog over waardebepaling in Arnhem.
Wat is overwaarde en wat kun je ermee?
Overwaarde ontstaat wanneer de waarde van je woning hoger is dan de hypotheekschuld die nog op de woning rust.
Bij verkoop kan daardoor vermogen vrijkomen.
Dat klinkt eenvoudig, maar de vraag hoeveel daarvan je daadwerkelijk kunt of wilt gebruiken voor je volgende woning is financieel maatwerk.
Daarom combineren we bij een doorstroomtraject twee soorten informatie:
De makelaar kijkt naar de verwachte woningwaarde en verkoopbaarheid.
De hypotheekadviseur kijkt naar wat die situatie financieel voor jou betekent.
Bij Kuiper zijn de lijnen met Leen Winter Hypotheekadvies kort, maar je kunt vanzelfsprekend ook met je eigen hypotheekadviseur werken.
Het belangrijkste is dat je vóór een bod weet met welke financiële ruimte je werkelijk kunt werken.
Lees daarvoor ook onze blog over hypotheekadvies in Arnhem.
Waarom is een waardebepaling geen garantie voor de verkoopprijs?
Omdat een waardebepaling een deskundige inschatting is voordat de verkoop daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
De uiteindelijke verkoopprijs ontstaat pas in de markt.
Daarom vinden we het verstandig om bij het maken van financiële plannen niet automatisch van het meest optimistische scenario uit te gaan.
Een goede doorstroomstrategie moet ook overeind blijven als de verkoop net anders loopt dan vooraf gedacht.
Dat geeft rust.
Patrick en Jurgen kunnen vanuit de verkoopkant inschatten hoe een woning in de markt staat, welke doelgroep erbij past en hoe een verkoop kan worden aangepakt.
De hypotheekadviseur kan vervolgens doorrekenen wat verschillende scenario’s financieel betekenen.
Zo krijg je geen plan dat alleen werkt als alles precies maximaal meezit.
Kun je al een nieuw huis kopen als je huidige woning nog niet verkocht is?
Dat kan in bepaalde situaties.
Of het voor jou ook financieel verstandig en haalbaar is, moet je vooraf laten beoordelen.
Er kunnen namelijk tijdelijk twee woningen naast elkaar bestaan.
Daarmee kun je te maken krijgen met:
dubbele woonlasten;
een bestaande hypotheek;
financiering van de nieuwe woning;
overwaarde die nog in de oude woning vastzit;
een eventuele overbruggingsoplossing;
verschillende overdrachtsdata.
Dat moet je niet pas uitzoeken nadat je nieuwe bod is geaccepteerd.
Juist bij doorstromers is financiële voorbereiding daarom extra belangrijk.
Als morgen de juiste woning verschijnt, willen we weten wat we verantwoord kunnen doen.
Wat als je eerst verkoopt en nog geen nieuwe woning hebt?
Dat kan juist veel financiële duidelijkheid geven.
Je weet dan wat je woning daadwerkelijk heeft opgebracht en hebt geen onzekerheid meer over de verkoop.
Maar er ontstaat een andere vraag:
waar woon je als je nog geen nieuwe woning hebt gevonden op het moment dat je oude woning wordt overgedragen?
Soms kunnen overdrachtsdata ruim worden gekozen.
Soms kan tijdelijk wonen elders een oplossing zijn.
En soms wil een verkoper helemaal niet eerst verkopen omdat zo’n tussenperiode juist niet bij zijn situatie past.
Er bestaat daarom geen standaardstrategie.
De beste volgorde is de volgorde waarbij financiële zekerheid, woonwensen en praktische haalbaarheid bij elkaar passen.
Hoe voorkom je dat je onder tijdsdruk een nieuwe woning koopt?
Dit vinden we een belangrijk punt.
Stel dat je huidige woning is verkocht en de sleuteloverdracht staat over drie maanden gepland.
Dan begint de klok ineens te lopen.
Iedere woning die voorbij komt kan dan voelen alsof je hem móét kopen omdat je anders straks zonder huis zit.
Dat is precies de verkeerde positie om een grote aankoopbeslissing te nemen.
Daarom willen we vooraf nadenken over:
hoeveel tijd je hebt;
welke overdrachtsdatum handig is;
wat je doet als je niet direct iets vindt;
hoe breed je zoekgebied is;
welke wensen echt noodzakelijk zijn;
waar je eventueel flexibel in kunt zijn.
Een goede doorstroomstrategie zorgt ervoor dat je mogelijkheden houdt.
Niet dat je jezelf met één verkoopdatum klemzet.
Kun je je woning al voorbereiden voordat je iets nieuws hebt gekocht?
Ja. En dat kan juist slim zijn.
Je hoeft je huidige woning niet direct openbaar te koop te zetten om al voorbereidingen te treffen.
Je kunt bijvoorbeeld alvast nadenken over:
kleine onderhoudspunten;
opruimen;
styling;
documenten verzamelen;
presentatie;
fotografie;
de gewenste verkoopstrategie.
Daardoor kun je sneller schakelen wanneer je nieuwe woning eenmaal is gevonden.
Dat kan belangrijk zijn als je bij de aankoop hebt afgesproken dat je huidige woning op korte termijn verkocht moet worden.
Je hoeft dan niet pas vanaf nul te beginnen.
Moet je je huidige woning eerst op Funda zetten?
Niet automatisch.
Bij Kuiper bekijken we per woning welke verkoopstrategie logisch is.
Soms kan het interessant zijn om een woning eerst via het netwerk en de eigen kanalen onder de aandacht te brengen.
In andere situaties is direct breed aanbieden juist verstandig.
Dat hangt onder andere af van de woning, doelgroep, vraagprijs en markt.
Het belangrijkste is dat de verkoop van je huidige woning aansluit op de aankoop van de volgende.
Je wilt niet alleen een hoge verkoopprijs.
Je wilt ook dat de planning werkt.
Daarom kan bijvoorbeeld een gewenste overdrachtsdatum onderdeel zijn van hoe we biedingen op je huidige woning beoordelen.
Hoe belangrijk is de overdrachtsdatum bij doorstromen?
Heel belangrijk.
Bij doorstromen draait het namelijk niet alleen om twee prijzen:
wat betaal je voor je nieuwe huis?
en:
wat krijg je voor je oude huis?
Er zijn ook twee data:
wanneer krijg je de sleutel van de nieuwe woning?
en:
wanneer geef je de sleutel van de oude woning af?
Als die data niet goed op elkaar aansluiten, kan dat praktische en financiële gevolgen hebben.
Soms is enige overlap juist prettig.
Je kunt dan rustig verhuizen, schilderen of verbouwen voordat je je oude woning overdraagt.
Te veel overlap kan daarentegen extra woonlasten betekenen.
Ook daarom bekijken we bij een bieding niet alleen de prijs.
De gewenste overdrachtsdatum kan voor een doorstromer onderdeel zijn van de strategie.
Kan een gunstige overdrachtsdatum helpen bij je bod?
Ja, soms.
Een verkoper heeft zelf ook een woonsituatie.
Misschien heeft die verkoper al iets anders gekocht en wil hij snel overdragen.
Of juist niet.
Als jouw gewenste datum goed aansluit op wat de verkoper zoekt, kan dat je bod aantrekkelijker maken.
Dat betekent niet dat een gunstige datum automatisch een veel lager bod laat winnen.
Maar voorwaarden en praktische afspraken kunnen wel degelijk onderdeel zijn van het totaalpakket.
Daarom kijkt Kuiper bij een bieding niet alleen naar:
hoeveel gaan we bieden?
We kijken ook naar:
hoe kunnen we een voorstel doen dat financieel verantwoord is en tegelijkertijd goed aansluit bij de verkoop?
Meer hierover lees je in bieden op een woning in Arnhem.
Wat als je droomhuis verschijnt voordat je klaar bent met je verkoop?
Dat is precies waarom voorbereiding zoveel verschil maakt.
Als wij je huidige woning al hebben gezien, er een realistische waardebepaling ligt en je financiële mogelijkheden zijn doorgerekend, hoef je niet pas vanaf dat moment alles uit te zoeken.
We kunnen dan veel sneller bekijken:
wat is de nieuwe woning waard?
wat kunnen en willen we bieden?
welke voorwaarden hebben we nodig?
hoe snel kan de huidige woning eventueel in verkoop?
welke overdrachtsdatum past?
welke risico’s zijn verantwoord?
Snel kunnen handelen is iets anders dan gehaast handelen.
De voorbereiding bepaalt het verschil.
Moet je bij een doorstroom woning ook bouwkundig laten meekijken?
Natuurlijk.
Dat je zelf al een woning bezit, betekent niet automatisch dat je bij een volgende aankoop alle bouwkundige risico’s kunt herkennen.
Zeker als je van woningtype verandert, kun je met heel andere aandachtspunten te maken krijgen.
Ga je bijvoorbeeld van een relatief nieuw appartement naar een karakteristieke oudere woning in Arnhem, dan verandert er veel.
Patrick of Jurgen kijkt als makelaar naar de woning en tijdens het aankooptraject wordt ook gelet op bouwkundige en praktische aandachtspunten. Waar specialistisch onderzoek nodig is, moet dat apart worden uitgevoerd.
Daarom blijft ook voor doorstromers gelden:
koop niet alleen meer vierkante meters. Kijk naar wat je daadwerkelijk koopt.
Wat als je groter wilt wonen maar je maandlasten niet te veel wilt verhogen?
Dan moet je niet alleen naar de overwaarde kijken.
Een hogere woningwaarde van je huidige huis kan veel financiële ruimte lijken te geven, maar de financiering van je volgende woning hangt van meer factoren af.
Denk aan:
inkomen;
hypotheekrente;
resterende hypotheek;
eigen middelen;
gewenste maandlasten;
nieuwe koopsom;
eventuele verbouwing.
Daarom is “ons huis is veel meer waard geworden” nog geen complete financiële strategie.
Een goede doorstroming kijkt naar je hele woonplaatje na de verhuizing.
Niet alleen naar hoeveel vermogen er op papier in je huidige woning zit.
Kun je tegelijkertijd kopen en verkopen?
Ja, en dat gebeurt regelmatig.
Maar juist dan moet de planning strak zijn.
Je hebt te maken met:
twee makelaarsprocessen;
twee koopovereenkomsten;
financiering;
taxaties;
afspraken en termijnen;
twee overdrachtsdata;
uiteindelijk twee notariële trajecten.
Dat hoeft niet ingewikkeld te worden als vooraf duidelijk is wie wat doet en welke volgorde we aanhouden.
Daarom begeleiden we een doorstromer het liefst vanuit één totaaloverzicht.
Patrick en Jurgen kijken als makelaars naar de aankoop- en verkoopkant. Voor de financiële beoordeling stem je af met je hypotheekadviseur.
Zo blijft iedere specialist bij zijn eigen vak, maar kijken we wel naar hetzelfde plan.
Wanneer moet je beginnen met doorstromen?
Niet pas zodra je een nieuwe woning hebt gevonden.
Je kunt veel eerder beginnen met voorbereiden.
Een logische volgorde is:
- Laat je huidige woning beoordelen.
- Bespreek je financiële mogelijkheden.
- Bepaal of eerst kopen of eerst verkopen beter past.
- Breng je woonwensen voor de volgende woning in kaart.
- Bereid je huidige woning waar mogelijk alvast voor.
- Start gericht met zoeken.
- Beoordeel de nieuwe woning en bepaal je biedstrategie.
- Stem aankoop en verkoop op elkaar af.
- Bewaak voorwaarden en overdrachtsdata.
- Rond beide trajecten zorgvuldig af.
Je hoeft niet direct alles in gang te zetten.
Maar hoe eerder de uitgangspunten duidelijk zijn, hoe makkelijker je kunt handelen wanneer de juiste woning voorbij komt.
Eerst kopen of eerst verkopen in Arnhem?
Dat hangt af van je financiële situatie, de verkoopbaarheid van je huidige woning, het type woning dat je zoekt en hoeveel zekerheid je wilt. Laat daarom eerst je huidige woning waarderen en je financiële mogelijkheden beoordelen.
Kan ik de overwaarde van mijn huidige woning gebruiken voor een nieuw huis?
Dat kan vaak een rol spelen, maar hoeveel je kunt gebruiken en hoe dat financieel wordt ingericht is afhankelijk van je persoonlijke situatie. Laat dit daarom door een hypotheekadviseur berekenen.
Kan ik een nieuw huis kopen als mijn huidige huis nog niet verkocht is?
Dat kan in bepaalde situaties, maar kan tijdelijke dubbele lasten en aanvullende financieringsvragen opleveren. Laat vooraf beoordelen of dit in jouw situatie haalbaar en verantwoord is.
Moet mijn woning al te koop staan voordat ik een ander huis kan kopen?
Nee. Je kunt eerst je financiële mogelijkheden en verkoopstrategie voorbereiden en ondertussen zoeken. Welke volgorde het beste is, verschilt per doorstromer.
Hoe stem je twee overdrachtsdata op elkaar af?
De gewenste overdrachtsdata worden meegenomen tijdens het bieden en onderhandelen. Soms is enige overlap prettig om rustig te verhuizen, terwijl te veel overlap extra kosten kan geven.
Helpt een makelaar bij zowel kopen als verkopen?
Ja. Bij Kuiper kunnen Patrick en Jurgen beide kanten van de verhuizing vanuit het makelaarsproces op elkaar laten aansluiten. Voor hypotheekadvies en andere specialistische financiële vragen werk je samen met een financieel adviseur.
Doorstromen in Arnhem begint met één totaalplan
Een volgende woning kopen terwijl je huidige huis nog verkocht moet worden, hoeft geen ingewikkelde puzzel te zijn.
Maar je moet de twee processen ook niet los van elkaar behandelen.
De waarde van je huidige woning heeft invloed op de volgende aankoop.
Je financiële mogelijkheden hebben invloed op de volgorde.
De overdrachtsdatum van de ene woning heeft invloed op die van de andere.
En je verkoopstrategie kan weer bepalen hoeveel ruimte je krijgt om rustig naar een nieuwe woning te zoeken.
Daarom kijken Patrick en Jurgen bij een doorstroomtraject niet alleen naar één huis.
We kijken naar de hele verhuizing.
Wil je eerst weten wat je huidige woning waarschijnlijk kan opleveren? Lees dan hoe een waardebepaling in Arnhem werkt.
Wil je juist weten hoe we je volgende woning aanpakken? Bekijk dan ons woning kopen stappenplan voor Arnhem of lees meer over Kuiper als aankoopmakelaar in Arnhem.
Niet eerst kopen en daarna pas nadenken over verkopen. Eerst het hele plaatje, daarna de volgende stap.