Cijfers bijgewerkt tot en met
September 2026
Kort antwoord
“Uit de marktgegevens van NVM/Brainbay voor afdeling Arnhem kwam de middelste verkoopprijs in september 2026 uit op €461.000. Maar dat is geen prijskaartje voor ieder huis. Een appartement zat rond €332.000, een tussenwoning rond €413.000 en een vrijstaande woning rond €794.000. Jurgen en ik vergelijken daarom werkelijk verkochte woningen en kijken ook naar de straat, het onderhoud, verbouwingen en de bouwkundige staat voordat we een waarde, vraagprijs of bod adviseren.”
Lang antwoord
Wat kost een huis in Arnhem?
In de marktgegevens van NVM/Brainbay voor afdeling Arnhem kwam de middelste verkoopprijs in september 2026 uit op €461.000. De prijs per vierkante meter lag in diezelfde maand op €4.254.
Dat geeft een eerste beeld van de markt, maar nog geen antwoord op de vraag wat één specifieke woning kost.
Een appartement, tussenwoning en vrijstaande woning vallen allemaal onder dat algemene bedrag. Toch verschillen ze sterk in totale prijs, woonoppervlak, perceel, doelgroep en onderhoud.
Ook binnen hetzelfde woningtype kunnen de verschillen groot zijn. Een uitgebouwde en goed verduurzaamde tussenwoning aan een rustige straat kan een heel andere waarde hebben dan een woning van ongeveer dezelfde grootte waar dak, kozijnen en installaties binnenkort aandacht vragen.
De algemene huizenprijs is daarom vooral een vertrekpunt. Niet het eindantwoord.
Wat bedoelen we met de middelste verkoopprijs?
De marktanalyses werken met de mediaan. In gewone taal is dat de middelste verkoopprijs.
De helft van de verkochte woningen lag onder dat bedrag en de andere helft erboven. Daardoor wordt het marktbeeld minder sterk beïnvloed door een klein aantal heel goedkope of juist heel dure woningen.
Het betekent dus niet dat een gemiddelde woning in iedere Arnhemse buurt precies €461.000 kost. Het betekent vooral dat dit het midden van alle gemeten verkopen was.
Wat kost ieder woningtype in Arnhem?
De verschillen per woningtype waren in september 2026 duidelijk.
Appartement
De middelste verkoopprijs van een appartement kwam uit op €332.000. De prijs per vierkante meter lag op €4.511.
Tussenwoning
Voor een tussenwoning kwam de middelste verkoopprijs uit op €413.000. De prijs per vierkante meter bedroeg €3.825.
Hoekwoning
Een hoekwoning werd voor een middelste verkoopprijs van €452.000 verkocht. De prijs per vierkante meter lag op €3.955.
Twee-onder-een-kapwoning
Bij twee-onder-een-kapwoningen kwam de middelste verkoopprijs uit op €512.000. Per vierkante meter werd €4.087 betaald.
Vrijstaande woning
Voor een vrijstaande woning lag de middelste verkoopprijs op €794.000. De prijs per vierkante meter kwam uit op €4.709.
Deze bedragen laten meteen zien waarom één algemene huizenprijs niet voldoende is. Tussen een appartement en een vrijstaande woning zat in dezelfde maand een verschil van ruim €460.000.
Waarom heeft een appartement een hoge prijs per vierkante meter?
Een appartement had in september een hogere prijs per vierkante meter dan een tussenwoning, terwijl de totale koopsom juist lager lag.
Dat lijkt misschien vreemd, maar is goed te verklaren.
Appartementen zijn gemiddeld kleiner. Bij een kleinere woning worden keuken, badkamer, installaties en andere kostbare onderdelen over minder vierkante meters verdeeld. Ook een centrale ligging, balkon, lift, parkeerplaats en de kwaliteit van het gebouw kunnen invloed hebben.
Bij een grondgebonden woning spelen daarnaast het perceel, de tuin, een garage en uitbreidingsmogelijkheden mee. Die onderdelen zie je niet volledig terug wanneer je alleen naar de prijs per vierkante meter kijkt.
Daarom kun je niet simpelweg de vierkantemeterprijs vermenigvuldigen met het woonoppervlak en verwachten dat daar automatisch de woningwaarde uitkomt.
Hoe hebben de huizenprijzen zich sinds 2024 ontwikkeld?
De prijsontwikkeling over een langere periode geeft meer informatie dan één losse maand.
In januari 2024 lag de middelste verkoopprijs voor alle woningtypen samen op €366.000. In september 2026 was dat €461.000. Dat is een stijging van ongeveer 26%.
De prijs per vierkante meter liep in dezelfde periode op van €3.394 naar €4.254. Dat is een stijging van ongeveer 25%.
Dat betekent niet dat iedere individuele woning sinds januari 2024 automatisch 25 of 26% meer waard is geworden.
De samenstelling van de verkochte woningen verschilt per maand. In de ene periode kunnen er bijvoorbeeld relatief veel appartementen worden verkocht en in een andere periode meer vrijstaande woningen.
Daarnaast hebben onderhoud, verbouwingen, ligging en verduurzaming invloed op de ontwikkeling van één specifieke woning.
Waarom kunnen twee vergelijkbare woningen toch sterk in prijs verschillen?
Patrick zag in de praktijk twee vergelijkbare woningen in dezelfde Arnhemse straat waarbij het prijsverschil ongeveer €90.000 bedroeg, onder meer door het verschil in afwerking en onderhoud.
Dat laat zien waarom alleen het woonoppervlak, bouwjaar of woningtype niet genoeg is.
Bij het vergelijken van woningen kijken we ook naar:
– de exacte ligging in de straat;
– uitbouw of dakkapel;
– kwaliteit van keuken en badkamer;
– dak, kozijnen en installaties;
– isolatie en energielabel;
– onderhoud binnen en buiten;
– tuin, balkon of perceel;
– garage of parkeerplaats;
– indeling en licht;
– documentatie van verbouwingen.
Twee woningen kunnen op papier veel op elkaar lijken, maar voor een koper een heel ander totaalpakket bieden.
Wat betekent de Arnhemse huizenprijs voor een koper?
Voor een koper is de algemene prijs vooral nuttig om een eerste zoekrichting te bepalen.
Zo kun je inschatten welk woningtype waarschijnlijk binnen je budget past. Maar houd naast de koopsom ook rekening met wat er na de aankoop nodig is.
Een woning van €400.000 waar je nog veel aan moet doen, kan onderaan de streep duurder uitpakken dan een goed onderhouden woning met een hogere koopsom.
Kijk daarom niet alleen naar de vraagprijs en de prijs per vierkante meter. Kijk ook naar:
– de werkelijke marktwaarde;
– toekomstig onderhoud;
– mogelijke verduurzaming;
– je maandlast;
– de voorwaarden van je bod;
– de financiële ruimte die na aankoop overblijft.
Bij Kuiper gaat Patrick of Jurgen bij een woning die je serieus overweegt mee naar de bezichtiging. We kijken bouwkundig mee, beoordelen de beschikbare informatie en vergelijken de woning met verkopen die echt bruikbaar zijn.
Daarna bepalen we niet alleen wat de woning waarschijnlijk waard is, maar ook welk bedrag voor jou verantwoord blijft.
Wat betekent de Arnhemse huizenprijs voor een verkoper?
Voor een verkoper is €461.000 geen automatisch advies voor de vraagprijs.
Ook de prijs van een recent verkochte woning verderop in de straat kun je niet zonder meer overnemen. Misschien was die woning groter, uitgebouwd, beter onderhouden, anders verduurzaamd of op een ander moment verkocht.
Een goede waardebepaling begint daarom bij meerdere vergelijkbare verkopen en het actuele concurrerende aanbod.
Daarna kijken we naar de verkoopstrategie. Wie is waarschijnlijk de koper? Welke prijsklasse gebruikt die koper bij het zoeken? Is er veel vergelijkbaar aanbod? En welke sterke punten moeten in de presentatie duidelijk naar voren komen?
Bij Kuiper wordt de verkoop niet gestart met alleen een bedrag en een Funda-advertentie. We bepalen eerst de doelgroep en route. Daarna sluiten gratis stylingadvies, de fotografie van Simone, Kijken met Kuiper, Clea’s woningtekst, social media, advertenties, het netwerk en Funda op elkaar aan.
Bepaalt de vraagprijs wat een woning uiteindelijk kost?
Nee.
De vraagprijs is het bedrag waarmee de woning in de markt wordt gezet. De uiteindelijke verkoopprijs ontstaat uit de belangstelling, biedingen, voorwaarden en onderhandeling.
In september 2026 werd binnen NVM-afdeling Arnhem 70,4% van de verkochte woningen boven de laatste vraagprijs verkocht. Het gemiddelde verschil tussen de laatste vraagprijs en de verkoopprijs bedroeg 3,6%.
Ook deze percentages kun je niet standaard op iedere woning toepassen.
Bij tussenwoningen lag de biedingsdruk veel hoger dan bij vrijstaande woningen. Bovendien kan een woning bewust scherp zijn aangeboden, terwijl een andere woning juist dicht bij de verwachte verkoopwaarde in de markt staat.
Bij meerdere biedingen kijkt Patrick daarom niet alleen naar de prijs. Ook voorwaarden, overdrachtsdatum, motivatie en zijn eigen bevindingen tijdens de bezichtiging tellen mee. Het hoogste bod is daardoor niet automatisch het beste voorstel.
Wat kost jouw specifieke woning in Arnhem?
Dat kun je niet betrouwbaar bepalen met alleen één algemeen marktbedrag of een online rekentool.
Daarvoor moet je kijken naar de woning zelf:
– het woningtype;
– de exacte locatie;
– woon- en perceeloppervlak;
– onderhoud;
– verduurzaming;
– verbouwingen;
– buitenruimte;
– actueel aanbod;
– recent verkochte vergelijkingswoningen.
De marktdata geeft richting. De woning bepaalt uiteindelijk het advies.
Bron marktgegevens
NVM/Brainbay, woningmarktanalyse NVM-afdeling Arnhem. Cijfers bijgewerkt tot en met september 2026. De meest recente maanden kunnen door latere aan- en afmeldingen nog iets wijzigen.
Lees ook
Wil je weten wat jouw woning in Arnhem waarschijnlijk waard is?
https://kuipermakelaardij.nl/waardebepaling-arnhem/
Wil je een woning kopen en weten of de prijs realistisch is?
https://kuipermakelaardij.nl/aankoopmakelaar-arnhem/
Wil je jouw woning verkopen met een onderbouwde vraagprijs en duidelijke strategie?
https://kuipermakelaardij.nl/verkoopmakelaar-arnhem/
Meer weten over wonen en de woningmarkt in Arnhem?
https://kuipermakelaardij.nl/wonen-in-arnhem/