Cijfers bijgewerkt tot en met
September 2026
Kort antwoord
“Uit de marktgegevens van NVM/Brainbay voor afdeling Arnhem werd in september 2026 70,4% van de woningen boven de laatste vraagprijs verkocht. Bij tussenwoningen was dat 83,1%, terwijl het bij vrijstaande woningen 50,8% was. Dat verschil laat precies zien waarom ik nooit met één standaard overbiedingsregel werk. Jurgen en ik bepalen eerst de woningwaarde en kijken daarna pas naar concurrentie, voorwaarden en jouw grens.”
Lang antwoord
In september 2026 werd binnen NVM-afdeling Arnhem 70,4% van de woningen boven de laatste vraagprijs verkocht.
Dat betekent dat bij ruim zeven op de tien verkopen de uiteindelijke koopsom hoger lag dan het bedrag waarvoor de woning op dat moment werd aangeboden.
Het zegt alleen niet dat je bij iedere woning moet overbieden.
De verschillen per woningtype waren groot en de vraagprijs kan bewust scherp, realistisch of juist ruim zijn gekozen.
Hoe vaak werd per woningtype overboden?
In september 2026 zag het beeld er als volgt uit:
– appartement: 68,1%;
– tussenwoning: 83,1%;
– hoekwoning: 78,0%;
– twee-onder-een-kapwoning: 70,3%;
– vrijstaande woning: 50,8%;
– alle woningtypen samen: 70,4%.
Vooral bij tussenwoningen en hoekwoningen was de concurrentie sterk.
Vrijstaande woningen werden ongeveer half van de tijd boven de laatste vraagprijs verkocht. Dat past bij een hogere prijsklasse en kleinere doelgroep.
Wat betekent “boven de laatste vraagprijs” precies?
Het gaat om de laatste vraagprijs van de woning.
Een woning kan eerder met een hogere vraagprijs zijn gestart en later zijn verlaagd. Wanneer hij daarna boven de verlaagde prijs wordt verkocht, telt dat in deze statistiek als overbieden.
Ook kan een woning bewust scherp worden aangeboden om veel belangstelling op te bouwen.
Daarom zegt het percentage niet automatisch dat kopers meer hebben betaald dan de werkelijke marktwaarde.
Hoe heeft het percentage zich ontwikkeld?
In januari 2024 werd 55,6% boven de laatste vraagprijs verkocht.
In juli 2025 lag het percentage op 80,8%. Dat was een duidelijke piek.
In september 2026 stond het op 70,4%.
De biedingsdruk was dus nog steeds hoog, maar minder extreem dan tijdens de sterkste maanden van 2025.
Dat past bij een markt waarin het aanbod groeide en kopers iets meer keuze kregen.
Moet een koper daarom altijd boven de vraagprijs bieden?
Nee.
Een goed bod begint bij de woningwaarde, niet bij een algemeen percentage.
Patrick of Jurgen onderzoekt:
– werkelijk verkochte vergelijkingswoningen;
– ligging;
– woningtype;
– woon- en perceeloppervlak;
– onderhoud;
– verduurzaming;
– verbouwingen;
– actuele belangstelling.
Daarna bespreken we wat de woning persoonlijk voor jou waard is en waar je absolute grens ligt.
Bij een woning die ruim is geprijsd kan een bod onder de vraagprijs logisch zijn. Bij een scherp geprijsde, populaire woning kan een bod boven de vraagprijs nodig zijn om kans te maken.
Waarom verschilt overbieden per woningtype?
De doelgroep en schaarste verschillen.
Tussenwoningen zijn voor veel starters en gezinnen interessant. Daardoor kunnen meerdere kopers tegelijk reageren.
Vrijstaande woningen hebben vaak:
– een hogere koopsom;
– meer onderhoud;
– hogere energielasten;
– een kleinere doelgroep;
– grotere verschillen tussen woningen.
Daar is vaker ruimte voor een normale onderhandeling en komt de verkoopprijs vaker rond de vraagprijs uit.
Wat betekent het percentage voor een verkoper?
Een hoog aandeel overbiedingen betekent niet dat iedere woning bewust laag moet worden geprijsd.
Een scherpe vraagprijs kan goed werken wanneer:
– de woning een brede doelgroep heeft;
– er weinig vergelijkbaar aanbod is;
– de presentatie sterk is;
– meerdere kopers waarschijnlijk tegelijk reageren.
Maar te laag inzetten kan verkeerde verwachtingen creëren. Je trekt mogelijk veel mensen die de uiteindelijke prijsklasse niet kunnen dragen.
Bij Kuiper bepalen we daarom eerst de waarde en doelgroep. Daarna kiezen we de vraagprijs en marktintroductie.
Hoe belangrijk zijn voorwaarden naast de prijs?
Een hoog bod is niet automatisch het beste bod.
Patrick kijkt bij meerdere biedingen naar vijf punten:
1. prijs;
2. voorwaarden;
3. overdrachtsdatum;
4. motivatie van de koper;
5. zijn eigen bevindingen tijdens de bezichtiging.
Een iets lager bod kan onderaan de streep sterker zijn wanneer de financiering beter is voorbereid, de overdrachtsdatum aansluit en er minder onzekerheid is.
Er bestaat geen vast prijsverschil waarbij voorwaarden automatisch belangrijker worden. Dat is maatwerk per woning en verkoper.
Wat moet je als koper met deze cijfers doen?
Gebruik ze als marktcontext.
Ze vertellen je dat concurrentie bij bepaalde woningtypen waarschijnlijk is. Ze vertellen je niet welk bedrag je moet bieden.
Bereid daarom vooraf voor:
– je financiële grens;
– eigen geld;
– onderhoudsbuffer;
– financieringsvoorbehoud;
– eventuele bouwkundige keuring;
– gewenste overdrachtsdatum.
Zo kun je een serieus bod doen zonder onder druk je eigen grenzen te vergeten.
Wat moet je als verkoper met deze cijfers doen?
Gebruik ze om realistische verwachtingen te hebben.
Een tussenwoning kan veel biedingsdruk krijgen, maar ook daar moeten vraagprijs en presentatie kloppen. Bij een vrijstaande woning kan een zorgvuldig gesprek met één serieuze koper meer opleveren dan een kunstmatige inschrijving.
De cijfers laten zien hoe de markt gemiddeld werkte. De verkoopstrategie moet nog steeds bij jouw woning passen.
Bron marktgegevens
NVM/Brainbay, woningmarktanalyse NVM-afdeling Arnhem. Cijfers bijgewerkt tot en met september 2026. De meest recente maanden kunnen door latere aan- en afmeldingen nog iets wijzigen.
Lees ook
Hoe bepaal je een goed bod op een woning in Arnhem?
https://kuipermakelaardij.nl/bieden-op-woning-arnhem/
Hoe weet je of de vraagprijs realistisch is?
https://kuipermakelaardij.nl/vraagprijs-woning-realistisch-arnhem/
Wil je begeleiding bij het bieden?
https://kuipermakelaardij.nl/aankoopmakelaar-arnhem/
Wil je jouw woning met een passende biedingsstrategie verkopen?
https://kuipermakelaardij.nl/verkoopmakelaar-arnhem/