Kort antwoord
“Ga nooit ervan uit dat iets blijft staan omdat het tijdens de bezichtiging aanwezig was. Op de lijst van zaken staat wat achterblijft, wat meegaat en wat eventueel ter overname wordt aangeboden. Bij Kuiper vullen verkopers die lijst vroeg in, nemen we de afspraken mee in de koopovereenkomst en controleren we ze bij de eindinspectie. Dat voorkomt discussie over lampen, gordijnen, apparatuur, laadpalen en zonnepanelen.”
Lang antwoord
Je bezichtigt een woning met een mooie eettafellamp, op maat gemaakte gordijnen en een laadpaal op de oprit.
Na de koop blijkt de lamp weg, zijn de gordijnen meegenomen en hoort de laadpaal bij een leasecontract.
Dat soort verrassingen voorkom je met duidelijke afspraken in de lijst van zaken.
De lijst van zaken hoort bij de verkoopdocumenten. Daarop geeft de verkoper per onderdeel aan of het:
- achterblijft;
- meegaat;
- ter overname wordt aangeboden;
- niet van toepassing is.
De lijst lijkt eenvoudig, maar kan financieel en praktisch belangrijk zijn.
Wat is de lijst van zaken?
De lijst van zaken is een overzicht van onderdelen en spullen in en rond de woning.
Daaronder vallen bijvoorbeeld:
- verlichting;
- raamdecoratie;
- vloerafwerking;
- keukenapparatuur;
- kasten;
- tuinonderdelen;
- beveiliging;
- laadvoorzieningen;
- zonnepanelen;
- slimme apparatuur.
De lijst helpt koper en verkoper om te voorkomen dat zij verschillende verwachtingen hebben.
Een koper denkt misschien dat een inbouwkast onderdeel van de woning is. De verkoper ziet hem als los meubel en wil hem meenemen.
Door dat vóór de koop duidelijk vast te leggen, ontstaat minder ruimte voor discussie.
Wat is het verschil tussen roerend en onroerend?
In algemene zin hoort iets duurzaam bij de woning wanneer het zodanig verbonden is dat verwijdering niet eenvoudig of zonder schade kan.
Maar de juridische grens is niet altijd voor iedere situatie meteen duidelijk.
Denk aan:
- op maat gemaakte kasten;
- wandpanelen;
- een buitenkeuken;
- een laadpaal;
- zonnepanelen;
- een slimme deurbel;
- losse keukenapparatuur;
- een pergola;
- een tuinhuis.
Daarom is het verstandig niet alleen op een juridische indeling te vertrouwen.
Zet de afspraak expliciet op de lijst van zaken en in de koopovereenkomst.
Blijven lampen en armaturen achter?
Dat hangt af van wat is afgesproken.
Een plafondlamp kan tijdens de bezichtiging vast aan het plafond zitten, terwijl de verkoper hem wil meenemen.
Op de lijst kan staan dat:
- het armatuur achterblijft;
- het armatuur meegaat;
- het armatuur ter overname wordt aangeboden.
Gaat een lamp mee? Dan hoort de verkoper de elektrische aansluiting veilig en bruikbaar achter te laten.
Controleer vooral opvallende of kostbare verlichting. Juist daar ontstaan verwachtingen.
Wat gebeurt er met gordijnen en raamdecoratie?
Gordijnen, jaloezieën, shutters en zonwering kunnen speciaal voor de woning zijn gemaakt.
Toch betekent dat niet automatisch dat ze bij de koop zijn inbegrepen.
Let afzonderlijk op:
- gordijnen;
- rails;
- rolgordijnen;
- binnenzonwering;
- buitenzonwering;
- rolluiken;
- horren;
- shutters.
Soms blijft de rail hangen, maar gaan de gordijnen mee. Soms wordt alles aangeboden ter overname.
Vraag het na wanneer raamdecoratie voor jouw gebruik of kosten belangrijk is.
Welke keukenapparatuur blijft achter?
Ingebouwde apparatuur blijft meestal achter wanneer dat zo in de lijst staat en onderdeel is van de verkoop.
Losse apparatuur kan meegaan.
Denk aan:
- koelkast;
- vriezer;
- vaatwasser;
- oven;
- magnetron;
- kookplaat;
- afzuigkap;
- wijnklimaatkast;
- losse wasmachine en droger.
Controleer bovendien of apparatuur eigendom van de verkoper is.
Bij lease of huur kunnen andere afspraken gelden.
Vraag bij oudere apparatuur ook naar werking en bekende gebreken. “Blijft achter” betekent niet automatisch “als nieuw”.
Hoe zit het met zonnepanelen?
Bij zonnepanelen is eigendom essentieel.
Ze kunnen:
- volledig eigendom van de verkoper zijn;
- worden gehuurd;
- worden geleased;
- via een financieringsconstructie zijn geplaatst;
- onderdeel zijn van een VvE-installatie.
Vraag daarom om:
- koop- of leasecontract;
- factuur;
- garanties;
- opbrengstgegevens;
- informatie over omvormer;
- resterende verplichtingen;
- afspraken over overdracht.
Wanneer een contract moet worden overgenomen, moet duidelijk zijn of dat kan en onder welke voorwaarden.
Zet nooit alleen “zonnepanelen blijven achter” zonder de financiële en contractuele situatie te begrijpen.
Blijft een laadpaal achter?
Ook dat hangt af van eigendom en afspraak.
Een laadpaal kan zijn:
- gekocht;
- geleased;
- gekoppeld aan een werkgeversregeling;
- onderdeel van een abonnement;
- verbonden aan een laadpas of backofficecontract.
Vraag bij een laadpaal naar:
- eigenaar;
- contract;
- aansluiting in de meterkast;
- vermogen;
- verrekeningsmogelijkheden;
- eventuele verwijderingskosten;
- overdraagbaarheid.
Een koper heeft weinig aan een laadpaal die technisch blijft staan, maar na de overdracht niet kan worden geactiveerd.
Wat gebeurt er met slimme apparatuur?
Steeds meer woningen hebben slimme systemen.
Denk aan:
- thermostaat;
- deurbel;
- camera’s;
- alarmsysteem;
- verlichting;
- zonwering;
- toegangscontrole;
- energiemanagement;
- laadapplicaties.
Daarbij gaat het niet alleen om het apparaat, maar ook om:
- account overdracht;
- abonnement;
- persoonsgegevens;
- codes;
- handleidingen;
- koppelingen met andere apparaten.
De verkoper moet persoonlijke accounts en gegevens zorgvuldig verwijderen. De koper moet weten welke apparatuur zonder abonnement blijft werken.
Hoe zit het met vloerafwerking?
Een vaste vloer blijft vaak achter, maar ook hier is duidelijke registratie verstandig.
Denk aan:
- parket;
- laminaat;
- pvc;
- vloerbedekking;
- losse vloerkleden;
- klikvloeren;
- plinten.
Een los gelegde vloer kan technisch verwijderbaar zijn, maar de koper kan verwachten dat hij blijft liggen.
Zet daarom vast wat de bedoeling is.
Welke tuinonderdelen geven vaak discussie?
In de tuin gaat het regelmatig om:
- tuinhuis;
- overkapping;
- buitenkeuken;
- regenton;
- plantenbakken;
- losse potten;
- speeltoestel;
- robotmaaier;
- tuinverlichting;
- vijverinstallatie;
- sauna of jacuzzi;
- houtvoorraad;
- tuinmeubilair.
Een ingebouwde overkapping is iets anders dan een losse loungeset.
Maar ook bij grote objecten wil je weten of ze eigendom zijn, blijven staan en goed functioneren.
Wat betekent ‘ter overname’?
Ter overname betekent dat koper en verkoper nog een aparte afspraak kunnen maken over prijs en overname.
De koper is niet automatisch verplicht het onderdeel over te nemen.
Leg vast:
- welk onderdeel het betreft;
- de overeengekomen prijs;
- staat en werking;
- moment van betaling;
- of de koop van de woning ervan afhankelijk is;
- wat gebeurt als geen akkoord wordt bereikt.
Maak de woningkoop en de overname van losse zaken niet onnodig onduidelijk.
Kan de lijst van zaken na het bod nog veranderen?
In principe kan alleen met instemming van beide partijen van afspraken worden afgeweken.
De koper baseert zijn bod mede op de verkoopstukken, waaronder de lijst van zaken.
Wil de verkoper daarna toch iets meenemen dat als achterblijvend stond vermeld? Dan moet daarover een nieuwe afspraak worden gemaakt.
Leg wijzigingen schriftelijk vast.
Een mondeling “dat regelen we later wel” kan bij de overdracht voor discussie zorgen.
Wat als iets kapotgaat vóór de overdracht?
De woning moet worden geleverd in de afgesproken staat.
Gaat een achterblijvend onderdeel tussen koop en overdracht kapot? Meld dat dan tijdig.
Afhankelijk van de situatie kunnen partijen afspreken dat:
- de verkoper het herstelt;
- het onderdeel wordt vervangen;
- een bedrag wordt verrekend;
- de koper de staat accepteert.
Wacht niet tot de eindinspectie wanneer je al weet dat een cv-ketel, vaatwasser of zonwering niet meer werkt.
Wat controleer je bij de eindinspectie?
Kort vóór de notaris loop je de woning nog één keer door.
Controleer dan onder meer:
- is de woning leeg zoals afgesproken;
- zijn achterblijvende zaken aanwezig;
- zijn meegenomen onderdelen netjes verwijderd;
- is er nieuwe schade;
- functioneren afgesproken installaties;
- zijn sleutels, afstandsbedieningen en codes aanwezig;
- zijn meterstanden genoteerd;
- zijn documenten en handleidingen overgedragen?
Neem de lijst van zaken mee tijdens de inspectie.
Dat is veel betrouwbaarder dan proberen te onthouden wat maanden eerder in de woning stond.
Wat als de verkoper iets heeft meegenomen dat moest blijven?
Bespreek het direct vóór de overdracht.
Mogelijke oplossingen zijn:
- terugplaatsen;
- vervangen;
- financiële verrekening;
- bedrag bij de notaris achterhouden, wanneer partijen en notaris dit correct afspreken;
- een schriftelijke herstelafspraak.
De precieze oplossing hangt af van het onderdeel en de afspraken.
Zet het probleem niet pas na het tekenen op papier wanneer het tijdens de eindinspectie al zichtbaar was.
Wat moet een verkoper doen?
Vul de lijst vroeg en zorgvuldig in.
Loop kamer voor kamer door de woning en denk ook aan:
- zolder;
- schuur;
- garage;
- tuin;
- meterkast;
- technische ruimte;
- parkeerplaats;
- gezamenlijke ruimtes bij een appartement.
Twijfel je over een onderdeel? Bespreek het met de makelaar en maak een duidelijke keuze.
Bij Kuiper gebruiken we de lijst niet als administratief sluitstuk. Hij hoort bij een complete en transparante woningpresentatie.
Hoe helpt Kuiper?
Bij verkoop zorgt Kuiper dat de lijst van zaken tijdig wordt aangeleverd en onderdeel wordt van het verkoopdossier.
Patrick of Jurgen kan tijdens bezichtigingen vragen van kandidaten toelichten. Clea zorgt dat bijzondere onderdelen in de woningtekst goed worden beschreven wanneer dat relevant is.
Na acceptatie controleren we of de afspraken in de koopovereenkomst terugkomen.
Bij de eindinspectie lopen we met koper en verkoper na of de woning wordt geleverd zoals afgesproken.
Dat klinkt klein naast prijs en voorwaarden.
Maar een duidelijke lijst van zaken voorkomt precies op het laatste moment veel onnodige irritatie.
Wat is de belangrijkste regel?
Ga nooit uit van aannames.
Staat iets in of rond de woning en is het voor jou belangrijk? Controleer dan vóór het bieden:
- blijft het achter;
- gaat het mee;
- is het ter overname;
- is het eigendom;
- hoort er een contract of abonnement bij;
- werkt het;
- staat de afspraak schriftelijk vast?
Dat is de eenvoudigste manier om te voorkomen dat je bij de sleuteloverdracht iets anders aantreft dan je dacht te hebben gekocht.
Lees ook
Wat gebeurt er nadat je bod is geaccepteerd?
https://kuipermakelaardij.nl/bod-geaccepteerd-en-nu/
Hoe verloopt het kopen van een woning stap voor stap?
https://kuipermakelaardij.nl/woning-kopen-stappenplan-arnhem/
Hoe verloopt het verkopen van een woning stap voor stap?
https://kuipermakelaardij.nl/woning-verkopen-stappenplan-arnhem/
Wil je begeleiding tot en met de eindinspectie?
https://kuipermakelaardij.nl/contact/