Cijfers bijgewerkt tot en met
September 2026
Kort antwoord
“Uit de marktgegevens van NVM/Brainbay voor afdeling Arnhem kwam de middelste verkoopprijs van een tussenwoning in september 2026 uit op €413.000. De verkooptijd was 25 dagen en 83,1% werd boven de laatste vraagprijs verkocht. Toch tel ik nooit automatisch een vast percentage bij de vraagprijs op. Jurgen en ik kijken naar de straat, uitbouw, tuin, onderhoud, verduurzaming en werkelijk verkochte woningen voordat we een waarde of bod adviseren.”
Lang antwoord
Een tussenwoning in Arnhem kostte in september 2026 volgens de marktgegevens van NVM/Brainbay voor afdeling Arnhem rond €413.000. De prijs per vierkante meter lag op €3.825.
Tussenwoningen waren in die maand het woningtype met de kortste verkooptijd en de sterkste biedingsdruk.
Dat maakt de algemene cijfers interessant, maar ook gevaarlijk wanneer je ze zonder verdere analyse op één woning toepast.
Een uitgebouwde tussenwoning met goede isolatie en een vrije tuinligging is iets anders dan een vergelijkbare woning waar dak, kozijnen en installaties nog aandacht vragen.
De belangrijkste cijfers voor tussenwoningen
In september 2026 zagen de cijfers er als volgt uit:
– middelste verkoopprijs: €413.000;
– prijs per vierkante meter: €3.825;
– verkooptijd: 25 dagen;
– boven de laatste vraagprijs verkocht: 83,1%;
– gemiddeld verschil met de laatste vraagprijs: 5,4%;
– nieuwe aanmeldingen in september: 162;
– tussenwoningen in aanbod op 1 september: 188;
– krapte-indicator: 1,7.
De verkoopprijs lag iets lager dan een jaar eerder, maar de markt bleef duidelijk competitief. Een krapte-indicator van 1,7 betekent dat kopers binnen dit segment relatief weinig keuze hadden.
Waarom zijn tussenwoningen vaak populair?
Tussenwoningen passen bij een brede groep kopers.
Denk aan:
– starters die meer ruimte zoeken dan in een appartement;
– jonge gezinnen;
– doorstromers;
– kopers die een tuin en meerdere slaapkamers willen;
– mensen die betaalbaarder willen wonen dan in een hoek- of vrijstaande woning.
Die brede doelgroep zorgt ervoor dat aantrekkelijke tussenwoningen in een goede prijsklasse vaak veel bezichtigingen krijgen.
Maar niet iedere tussenwoning is hetzelfde. De ligging binnen de straat, tuin, uitbouw en technische staat kunnen veel invloed hebben.
Welke woningkenmerken bepalen de prijs?
Bij een tussenwoning kijken Patrick en Jurgen onder andere naar:
– woonoppervlak;
– perceel;
– aantal slaapkamers;
– uitbouw;
– dakkapel;
– tuinligging;
– privacy;
– dak en kozijnen;
– isolatie en energielabel;
– keuken en badkamer;
– parkeerdruk;
– kwaliteit van eerdere verbouwingen.
Een woning met een uitbouw en goed bruikbare zolder kan voor een gezin veel aantrekkelijker zijn dan een vergelijkbare woning zonder die ruimte.
Ook de straat maakt verschil. Rust, groen, parkeermogelijkheden en de ligging van de tuin wegen mee in wat kopers willen betalen.
Betekent 83,1% overbiedingen dat je altijd boven de vraagprijs moet bieden?
Nee.
Het percentage zegt dat 83,1% van de verkochte tussenwoningen boven de laatste vraagprijs uitkwam. Het zegt niet hoeveel jij bij één specifieke woning moet bieden.
De vraagprijs kan bewust scherp zijn gekozen om veel kopers te bereiken. Een andere woning kan juist ruim in de markt staan.
Daarom begint een goed bod niet met een standaard overbiedingspercentage, maar met de woningwaarde.
We onderzoeken werkelijk verkochte vergelijkingswoningen en kijken naar de technische staat. Daarna bepalen we:
1. wat de woning waarschijnlijk waard is;
2. wat de woning jou persoonlijk waard is;
3. waar jouw absolute grens ligt.
Het bedrag dat je bewust boven het waardeadvies wilt betalen, noemt Patrick de liefhebbersprijs. Dat kan een bewuste keuze zijn, zolang je begrijpt wat je doet.
Wat betekent de verkooptijd van 25 dagen?
De verkooptijd loopt in de NVM-cijfers van de aanmelding tot het moment waarop de koopovereenkomst door koper en verkoper is getekend.
Met 25 dagen verkochten tussenwoningen in september 2026 sneller dan de andere woningtypen.
Voor kopers betekent dat dat je financiële voorbereiding, zoekprofiel en agenda vooraf op orde moeten zijn.
Voor verkopers betekent het niet dat je de woning zonder voorbereiding online moet zetten. Juist bij veel belangstelling wil je de vraagprijs, presentatie, bezichtigingen en biedingsroute goed organiseren.
Wat betekent dit voor een koper?
Bij een populaire tussenwoning wil je snel kunnen reageren zonder gehaast te kopen.
Daarvoor moet je vooraf weten:
– wat je kunt en wilt betalen;
– hoeveel eigen geld je nodig hebt;
– hoeveel ruimte je wilt houden voor onderhoud;
– welke voorwaarden je nodig hebt;
– welke wensen echt belangrijk zijn.
Tijdens de bezichtiging kijkt Patrick of Jurgen naast de indeling en sfeer ook naar onder andere vocht, scheuren, dak, kozijnen, installaties en verbouwingen.
Die informatie wordt meegenomen in de waarde, je onderhoudsbuffer en het bod.
Wat betekent dit voor een verkoper?
Een tussenwoning heeft vaak een brede doelgroep. Dat geeft mogelijkheden, maar alleen wanneer de marktintroductie klopt.
Bij Kuiper bepalen we eerst wie waarschijnlijk de koper is. Daarna sluiten gratis stylingadvies, de fotografie van Simone, Kijken met Kuiper, Clea’s woningtekst, social media, advertenties, ons netwerk en Funda op elkaar aan.
Een scherpe vraagprijs kan veel belangstelling opbouwen. Een te hoge vraagprijs kan juist geschikte kopers buitensluiten.
Daarom kiezen we de vraagprijs niet alleen op basis van wat je hoopt te ontvangen. We kijken naar de woningwaarde en de reactie die we van de markt willen krijgen.
Wat kost jouw tussenwoning in Arnhem?
De algemene prijs van €413.000 is een nuttig vertrekpunt. De waarde van jouw woning hangt onder andere af van:
– ligging;
– woon- en perceeloppervlak;
– uitbouw;
– tuin;
– onderhoud;
– verduurzaming;
– afwerking;
– vergelijkbare verkopen;
– concurrerend aanbod.
Voor een betrouwbare waardebepaling moet de woning worden bekeken en met de juiste verkopen worden vergeleken.
Bron marktgegevens
NVM/Brainbay, woningmarktanalyse NVM-afdeling Arnhem. Cijfers bijgewerkt tot en met september 2026. De meest recente maanden kunnen door latere aan- en afmeldingen nog iets wijzigen.
Lees ook
Wat kost een huis in Arnhem?
https://kuipermakelaardij.nl/huizenprijzen-arnhem/
Hoe bepaal je een goed bod op een woning in Arnhem?
https://kuipermakelaardij.nl/bieden-op-woning-arnhem/
Wil je een tussenwoning kopen met bouwkundige begeleiding?
https://kuipermakelaardij.nl/aankoopmakelaar-arnhem/
Wil je weten wat jouw tussenwoning waard is?
https://kuipermakelaardij.nl/waardebepaling-arnhem/